Forum ImmobiliaRE

[gonia]

Nel mio caso specifico, l'amministratore ha indetto sì regolarmente un'assemblea straordinaria nei 10 gg. ma senza rispettare l'ordine del giorno stabilito dai condomini richiedenti. Cioè:

Ordine del giorno richiesto dai condomini
I sottoscritti condomini, nel rilevare la presenza di estranei nelle aree antistanti al fabbricato e di uso condominiale e venendo a conoscenza, per puro caso, dell'imminente inizio di lavori di ampliamento dell'area ferroviaria nelle zone limitrofe del fabbricato, a seguito dei quali saranno ridotte alcune vitali aree di accesso allo stesso,
CHIEDONO
l'immediata convocazione di un'assemblea nella quale si discutano e si chiariscano inequivocabilmente, a tutela e garanzia dei diritti dei condomini, i seguenti punti:
1. assistenza legale durante tutta la durata dei lavori;
2. durata e scadenza precisa degli stessi;
3. messa in sicurezza del fabbricato;
4. garanzia di agevole passaggio di tutti i mezzi di soccorso ed altri mezzi utili (camion traslochi, consegne, ecc.)
5. determinazione precisa degli spazi per le vie di entrata e uscita dal condominio;
6. incolumità dei condomini;
7. rispetto delle distanze di legge dal fabbricato e sicurezza della costruzione;
8. modalità, precisa scansione dello svolgimento dei lavori e loro obiettivo finale di cui presumibilmente dovrebbe essere informato il proprietario dei terreni limitrofi al fabbricato nonché amministratore del condominio;
9. individuazione dei soggetti a cui indirizzare specifiche richieste o denunce di irregolarità durante lo svolgimento dei lavori (sindaco?, assessore alla viabilità?, vigili del fuoco?, ecc.);
10. eventuali forme di risarcimento già concordate;
11. risarcimento per eventuali disagi subiti;
12. eventuale deprezzamento del fabbricato e conseguenti azioni legali da intraprendere per risarcimento;
13. eventuali e varie.

Ordine del giorno dell'amministratore:
1. Relazione dell'amm. sulla gestione condominiale. Relazione sui pagamenti insoluti e azioni legali in corso.
2. Riscaldamento - Approv. consuntivo e ripartizione conguaglio 2007-2008
3. Riscald. Autorizzazione all'amministr. ad emettere bollette conguaglio e riscossione 2007-2008
4. Condominio - Autorizzazione all'amministr. ad emettere bollette e riscuoterle anno 2007
6. Dimissioni dell'Amministratore
7. Presentazione candidature. Valutazioni
8. Nomina nuovo amministratore
9. Relazione del Sig. ..... (cioè l'amministratore - nota della scrivente! - proprietario dei terreni limitrofi al fabbricato nonchè proprietario del viale di accesso ai fabbricati di cui i condomini hanno servitù di passaggio nonchè proprietario di molti appartamenti) sui lavori della linea ferroviaria
10. Eventuali e varie

Quesiti:
1) Può il generico punto 9 sostituire quanto analiticamente richiesto dai condomini in relazione ai lavori ferroviari di pubblica utilità?
2) L' assemblea indetta può configurarsi come quella richiesta dai condomini o è altra cosa e pertanto i condomini possono indire autonomamente un'assemblea straordinaria?

In poche parole si teme che l'amministratore (in conflitto di interesse) voglia dare a vedere di indire un'assemblea senza tuttavia rispondere con precisione alle problematiche evidenziate sperando, con i numerosi punti all'ordine del giorno nonchè la messa all'ultimo punto della relazione, di rinviare la discussione per noi più importante.

Immensamente grata per un'eventuale risposta in una questione così contorta

[geomTerracciano]

Gentile utente,
ho letto con attenzione la sua e mail, ma non ha specificato l'iter seguito nel chiedere la convocazione dell'assemblea straordinaria con un Ordine del Giorno così complesso, per il quale sarebbe opportuno chiedere successivamente una apposita assemblea straordinaria MONOTEMATICA, approfittando proprio dell'opportunità della prossima assemblea.
L'ordine del giorno dell'amministratore, in buona sostanza, richiama al punto 9) la volontà espressa dai condomini richiedenti, ma bisogna prendere atto che ci sono anche argomenti di interesse comune e di rilevante importanza,tra i quali le dimissioni dell'amministratore e la nomina del nuovo, per i quali l'amministratore ha dovuto dare le giuste priorità dal momento che è direttamente responsabile.
In quell'occasione, proprio quando si tratta di discutere il punto 9), si può incidere, con argomentazioni convincenti, sull'assemblea affinchè prenda atto di ciò che indispensabilmente bisognerà discutere in una prossima assemblea monotematica prima che inizino i lavori di ampliamento della Ferrovia.
Quindi a mio parere l'amministratore ha agito correttamente e sono del parere di affidare a tecnico abilitato la tematica legata all'ampliamento, ecco, questo è quello da deliberare al punto 9), null'altro, il resto è compito del tecnico.
Tuttavia è bene escludere l' autoconvocazione onde evitare qualsiasi possibile controversia legale, ma con discernimento, valutare con l'aiuto di un ingegnere, architetto o geometra, liberi professionisti, supportati legalmente ove occorra, il da farsi e come muoversi per ottenere tutela massima.
Ancora, per finire, la richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria doveva essere fatta a norma dell'art. 66 DD.AA. cod.civ., dove due condomini o più rappresentanti 1/6 del valore dell'edificio, 167 millesimi, a propria firma e con l'indicazione dei millesimi di ognuno e recapitata nelle mani dell'amministratore.
Comunque tutto è superato perchè l'amministratore ha CONVOCATO L'ASSEMBLEA e checchè se ne dica ha posto all'ordine del giorno l'argomento richiesto, NON POTEVA E NON DOVEVA ARTICOLARLO COSI' COME RICHIESTO.
Saluti cordiali

[gonia]

La richiesta è stata effettuata rispettando quanto indicato dall'art. 66 disp.att. c.c.: abbondantemente sopra i 167 millesimi (anche se non sono stati dichiarati nella richiesta), nominativi e firme. Ciò che ci ha messo in allarme è che prima ancora che fosse stata formalizzata la richiesta all'amministratore, in quanto informato come proprietario, egli ha inviato una lettera a tutti i condomini prima ancora che avessero finito di esprimere la loro adesione alla richiesta, in cui dichiarava di non voler indire alcuna assemblea perchè le uniche cose che ci riguardano sono lo spostamento di tubazioni e cancello che sarebbero state oggetto di un'assemblea da fare fra qualche mese (cioè quando è previsto l'inizio dei lavori!)..... Poi, l'inaspettata convocazione. Comunque, Lei ha colto la questione con "rara" professionalità e La ringrazio ancora per i consigli che certamente seguiremo.